開店做生意最頭痛的就是「選址分析」,選對地點等於成功一半!今天就跟大家分享幾個超實用的選址技巧,讓你在台灣開店不用再碰運氣,直接命中黃金地段。
首先一定要觀察人潮動線,不是人多就好喔!要分清楚是「經過人潮」還是「停留人潮」。像捷運出口雖然人來人往,但大家趕著上下班根本不會停下來消費。這邊幫大家整理幾個重點觀察指標:
觀察項目 | 好地點特徵 | 壞地點特徵 |
---|---|---|
人潮類型 | 逛街、用餐、購物人潮 | 通勤、路過人潮 |
停留時間 | 平均15分鐘以上 | 匆匆走過 |
周邊店家 | 同業聚集形成商圈 | 孤店或不相關產業 |
再來就是租金成本評估,很多新手會犯的錯就是看到人潮就衝動簽約。建議用「坪效」來計算,把預估營業額除以坪數,至少要能cover租金3倍以上才划算。例如一個月租金5萬的店面,預估月營業額最好能達到15萬以上。
交通便利性也是關鍵,現在大家都習慣用Google Maps找路,所以要注意店面在導航上好不好找。最好選在主要道路旁,有明顯地標更好。如果是巷內店面,至少要離大馬路30公尺內,太深的話客人根本找不到。
最後要提醒大家注意「鄰避設施」,像是變電箱、垃圾場、廟宇這些雖然不影響生意,但會讓客人觀感不好。特別是做餐飲的,如果隔壁是機車行或修車廠,油煙味可能會趕跑客人喔!
開店前必看!5個選址分析的重點技巧,這可是決定你生意成敗的關鍵第一步啊!很多新手老闆常常只顧著裝潢跟產品,結果店開下去才發現根本沒人潮,或是租金貴到根本賺不回來。今天就用我這些年在台灣各地開店的經驗,來跟大家分享幾個超實用的選址技巧,保證讓你少走很多冤枉路!
首先一定要做「人流觀察」,不是只看Google地圖的熱區就算了。建議你連續一週、每天不同時段去現場數人頭,最好連週末跟平日都分開記錄。像我們之前在西門町開飲料店,就發現雖然晚上人超多,但白天上班族根本不會經過那個巷子,差點選錯位置。這裡幫大家整理幾個觀察重點:
觀察項目 | 建議時間 | 注意事項 |
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平日上班族人流 | 早上7-9點 | 看是否為通勤必經路線 |
午餐時段 | 11:30-13:30 | 觀察上班族外食習慣 |
假日人潮 | 週六下午2-5點 | 注意家庭客與年輕族群比例 |
夜間消費 | 週五晚上7-10點 | 看是否有夜生活聚落 |
再來就是「競爭者分析」,很多人以為附近沒同類型店家最好,其實不一定!像我們在台中公益路開餐廳,整條街都是吃的反而生意更好,因為已經形成美食聚落效應。但要特別注意方圓500公尺內有沒有跟你「完全同質性」的競爭者,有的話就要評估自己的優勢在哪。
「租金成本」這塊真的要精算,台灣很多房東開價都很敢開。建議用「每日必要來客數」反推:把租金+水電+人事等固定成本攤平,算算每天至少要多少客人才能打平。我遇過太多朋友被漂亮店面沖昏頭,結果根本負擔不起那個租金壓力。
「交通便利性」也很重要,特別是你要做外帶生意的話。最好選在捷運站5分鐘內、公車站牌附近,或是機車好停車的位置。我們在台北東區的店就因為靠近忠孝復興站,外送訂單硬是比其他分店多三成。
最後是「未來發展性」,這點最容易被忽略。要打聽清楚附近有沒有都更計劃、捷運施工,或是大型商場要進駐。像我朋友三年前在桃園青埔那邊賭對了,現在那邊房價漲爆,他的店也跟著水漲船高。可以多關注地方政府公告,或是問問里長伯這些在地消息靈通人士。
為什麼你的店總是沒人?選址關鍵大公開
開店最怕的就是沒客人上門,明明產品不錯卻門可羅雀,問題可能出在選址!今天就跟大家分享幾個在地人最懂的選址眉角,這些都是血淚換來的經驗談,想開店的朋友一定要筆記起來。
首先要注意的就是「人流屬性」,同樣是熱鬧的商圈,西門町跟信義區的客群就完全不同。西門町年輕人聚集適合賣潮牌、小吃,信義區百貨公司多就要走高質感路線。我朋友之前不信邪,在信義區開平價奶茶店,結果根本拼不過旁邊的手搖飲一條街,三個月就收攤了。所以一定要先觀察方圓500公尺內的主要客群是什麼類型,再決定賣什麼商品。
商圈類型 | 適合業態 | 租金行情(坪/月) | 人流高峰時段 |
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學區周邊 | 平價小吃、文具店 | 5,000-8,000 | 上下課時間 |
辦公商圈 | 咖啡廳、簡餐店 | 12,000-20,000 | 平日午餐時段 |
夜市攤位 | 特色小吃、飲料 | 15,000-30,000 | 晚上6點後 |
再來就是「交通便利性」超級重要!捷運出口500公尺內的店面永遠比巷子裡的吃香,就算租金貴一點也值得。特別是下雨天,客人根本懶得走遠,寧願去捷運站旁邊的店。我家附近有間超好吃的滷味攤,就是因為開在捷運站對面,每天下班時間都大排長龍,相反巷子裡同價位的店就冷冷清清。
最後提醒大家「競爭環境」也要評估,不是人多就一定好。像永康街雖然觀光客多,但同質性店家已經飽和,新開的店很難脫穎而出。反而有些住宅區雖然平時人不多,但因為缺乏競爭,反而容易培養固定客源。我表姊在民生社區開烘焙工作室,就是看準附近沒有同類型店家,現在都靠熟客預訂就忙不過來了。
早餐店開在哪裡最賺?在地人告訴你選址秘訣
想開早餐店但不知道該選哪裡?在台灣開早餐店,地點真的超級重要啦!我問了幾位在地開店超過10年的老闆,他們都說選對位置等於成功一半。今天就來分享這些內行人才知道的選址技巧,讓你少走冤枉路~
首先一定要看人流量,但不是人多就好喔!像捷運站出口雖然人多,但大家趕時間根本不會停下來買。反而是住宅區巷口的三角窗位置最搶手,早上媽媽送小孩上學、上班族出門都會順路帶一份。有位在板橋開店的老闆說,他專挑學校方圓500公尺內的店面,光是學生客群就讓他忙不過來。
早餐店黃金選址條件比較表
條件 | 優點 | 缺點 | 適合類型 |
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住宅區巷口 | 固定客源多 | 競爭店家也多 | 傳統早餐店 |
辦公大樓旁 | 上班族消費力高 | 假日生意差 | 輕食咖啡早餐 |
學校附近 | 學生客群穩定 | 寒暑假業績下滑 | 速食型早餐 |
市場周邊 | 人潮自帶購買慾 | 租金偏高 | 傳統飯糰豆漿店 |
再來要注意「看得見」比「好停車」更重要!很多老闆會糾結要不要找有停車位的地方,但其實早餐客單價低,大家通常都是走路或騎車來買。反而招牌夠不夠明顯、能不能讓路過的人一眼看到你的店更重要。中和有位阿姨就把店開在公車站牌正對面,她說光是等公車的客人每天就能多賣50份蛋餅。
時間點也很關鍵喔!早上7-9點是黃金時段,所以要看這個地點那個時段的人流動線。例如有些地方早上是「出城方向」人多(往市區上班),有些是「進城方向」(從工業區下班),開錯邊生意就差很多。三重有間超紅的鐵板麵就是開在工業區往捷運站的必經之路,老闆笑說工人們上班前都會來吃飽才有力氣上工。